Dokumentasjon – ikke forsikring – Slik kan det bli færre krangler i boligkjøpet

Av: Carsten Pihl (tidligere forbrukerrådgiver i NEF)  |  24. august 2018

KOMMENTAR: For mange bruktbolighandler ender med problemer etter at en bolig er solgt. Mer dokumentasjon vil gi en tryggere bolighandel.


Av: Carsten Henrik Pihl, tidligere forbrukerrådgiver for bolighandelen

Denne kommentaren ble opprinnelig skrevet i E24 i november 2015. Kommentaren gir bakgrunnsbildet for dagens regler om boligsalg og peker på at dokumentasjon – ikke forsikring – er veien å gå for å få bedre og tryggere bolighandel. Dette er i tråd med regjeringens forslag i Boligstrategien som ble presentert våren 2018.

Det er årlig omlag 120.000 bruktboligsalg i Norge. Dessverre ender for mange av disse opp med en krangel mellom kjøper og selger. Forbedret praksis og lovverk, med tydelige rettigheter og plikter til partene, vil være med å gjøre bolighandelen tryggere.

Følg forbrukerrådgiveren på Facebook!

Strengt regelverk for kjøpere

Dagens regelverk ved boligsalg er ganske strengt både for kjøpere og for selgere — selv om de er amatører — ikke profesjonelle parter.

Boliger selges «som de er», det vil si at kjøperen overtar boligen med de feil som finnes. Selgeren kan bare holde ansvarlig hvis han har holdt tilbake informasjon, gitt uriktige opplysninger, eller hvis det dukker opp vesentlig skjulte feil og mangler.

Og her er kimen til en del av konfliktene.

For kjøpere får ikke dekket skader før de er store. Domstolene har definert «vesentlig» til å være rundt fem prosent av salgssummen. Det vil si at hvis du som kjøper finner feil som koster mindre enn fem prosent av salgssummen å utbedre, må du være forberedt på å ta dette på din kappe.

Men i takt med stigende boligpriser, stiger da også hva som er «vesentlig». Har du kjøpt en leilighet til fire millioner, vil du som hovedregel ikke få dekket skader under 200.000 kroner.

Det betyr at du — kort tid etter overtagelse av boligen — kan finne skjulte fuktskader på badet til 150.000 kroner, og likevel ikke ha noe krav mot selgeren. Dette er en regel de færreste boligkjøpere har forståelse for.

Særlig ikke når vi vet at for noen år siden ville samme bolig kostet under 3 millioner, og da ville denne skaden faktisk blitt dekket av ansvarsreglene i loven!

Strengt regelverk for selgere

Kommer man til at selgeren kan holdes ansvarlig for skadene, blir han eller hun nødt til å dekke skadene selv om han ikke er skyld i skadene! Dette er det jurister kaller «objektiv ansvar».

Et ansvar som gis til dynamittfabrikker, andre farlige virksomheter — og altså til boligselgere.

Les også: Ditt ansvar som boligselger

Dette er en regel de færreste boligselgere har forståelse for.

Et slikt ansvar kan man ikke informere seg bort fra. Den eneste måten man kommer unna dette ansvaret er ved å forsikre seg — gjennom eierskifteforsikring.

Ikke motivasjon til å dokumentere

Problemet er at dagens lovverk ikke gir selgere noen mulighet til å komme unna hele eller deler av ansvaret ved å dokumentere boligen godt.

For eksempel ved å bruke en standardisert boligsalgsrapport.

Loven legger heller ikke opp til at de bygningskyndige i salgsprosessen — takstmennene — får noe ansvar for den jobben de gjør.

Det betyr at i dag har selgere stor motivasjon til å forsikre seg, men liten motivasjon til å dokumentere boligens tilstand.

Mørketall

Hvor mange alvorlige boligkrangler det er i året er ikke så lett å vite. Forbrukerrådets boligundersøkelse fra våren 2015 viser at 14 prosent av boligkjøperne reklamerte på sitt boligkjøp.

Samtidig var det 10 prosent som i samme undersøkelse sa at de hadde vurdert å reklamere, men ikke gjort det.

Les også: Slik kan du reklamere på boligkjøpet

Det er omlag 120.000 bruktboligsalg i Norge i året. Og det er bare et fåtall av boligsalgene som havner i rettssalen, eller ender i forlik.

Men det er langt flere boligkjøp der kjøperen påføres utgifter for skjulte feil på 50.000, 100.000 eller 200.000 kroner, uten at det kan dekkes etter loven. Det kan bety at hele bad må pusses opp, eller tak legges om.

En del av disse vil ikke synes i statistikken — fordi de for eksempel har vært i kontakt med advokat og fått vite at etter dagens praksis er muligheten stor for at de ikke får dekket kostnadene. Dermed går de ikke videre med saken.

Med 120.000 bruktboligsalg i året, kan vi anta at det er mellom 15.000 og 25.000 boligkjøpere i året som har funnet større feil ved boligkjøpet.

Dette er åpenbart for mange, og det burde være ganske greit å få ned dette tallet.

Hva kan gjøres?

Det er etter min mening en del gode grep som kan gjøres for å gjøre bolighandelen enda bedre for boligkjøpere og boligselgere. Loven om boligsalg — avhendingsloven — bør revideres nå, og tydeliggjøre selgere og kjøperes ansvar:

1) Økt motivasjon til dokumentasjon med teknisk rapport:

Det bør bli slik at selgere gjennom lovverket får en større motivasjon til å dokumentere boligens tekniske tilstand best mulig. Dette kan gjøres ved at selgerne slipper noe av ansvaret de i dag har hvis de bruker en standardisert teknisk dokumentasjon fra takstmann.

Dette vil gi større bruk av god dokumentasjon, og gjøre at boligkjøpere i langt større grad får vite hva de kjøper. Det vil i sin tur redusere antallet konflikter.

2) Økt ansvar for de profesjonelle:

I dag ligger mye av ansvaret i bolighandelen på amatørene: selger og kjøper. Med økt bruk av dokumentasjon kan ansvaret flyttes til de profesjonelle: takstmenn og eiendomsmeglere.

3) Tydeligere plikter og rettigheter:

Ved å tydeliggjøre selgers informasjonsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt i lovteksten, vil loven være mye bedre å forholde seg til for boligselgere og boligkjøpere. I dag gir loven ingen anvisninger.

4) Bedre og mer direkte språkbruk:

Med tydeligere og bedre språkbruk i takster og salgsoppgaver vil kjøpers forventning (og i noen tilfeller bud-iver) bli bedre styrt. Domstolene har vært inne på at det må bli klarere språk i den skriftlige dokumentasjonen av boligen. Eiendomsmeglere, takstmenn og boligselgere bør merke seg følgende setning avgitt i en lagsmannsrettsdom  førsommeren 2015:

«Etter lagmannsrettens vurdering er de mer indirekte opplysningene om ufaglært arbeid, sluk og varmekabler samt et generelt utsagn om at oppussing må påregnes, ikke tilstrekkelig til å gjøre de store manglene ved badet påregnelige[…]».

Klar tale! Lagmannsretten er altså klar på at opplysninger om mulige farer ved en bolig skal sies i klartekst.

Sponset innhold

Se alle

SPONSET INNHOLD

Forbered deg på å renovere terrassen nå

Skal du bygge ny terrasse til våren? Da bør du begynne å forberede deg allerede nå. Skriv ut

SPONSET INNHOLD

Høstens interiørtrender

Denne høsten er både sterke farger og pastell innafor. Skriv ut

SPONSET INNHOLD

Bruk komfyrvakt – og sjekk om den er der på visning!

Komfyren er årsak til over halvparten av norske boligbranner. En enkel komfyrvakt er et godt sikkerhetstiltak som forhindrer brann. Skriv ut

Velg eiendomsmegler

Til oversikten

Hva gikk boligen for?

Til oversikten

Spør forbrukerrådgiveren

Spør nå

Spør forbrukerrådgiveren! Spørsmål om bolighandel? Spør forbrukerrådgiveren i Norges Eiendomsmeglerforbund.