Dette skal du se etter på visning

Av: Peder Normann Raknes  |  29. mars 2016

Boligbud 7: Spør og grav før du gir bud: På visningen skal du gjøre undersøkelser for å sjekke om boligen passer for deg. Du må også sjekke det tekniske. Her ser du hva som må undersøkes.

Visning kan være hektisk for boligkjøpere. Det som er viktig er at du passer på å bruke tiden godt.

LES FORRIGE: Dette må du forberede deg på før visningen

Skikk og bruk på visningen

En vanlig boligvisning varer som regel i en time. Du blir møtt av megler og får beskjed om du kan gå inn med sko på, ta disse av eller bruke utlevert skoovertrekk.

Selv om du nå er en annens hjem, har du en plikt etter bestemmelsene i avhendingsloven til å foreta en grundig besiktigelse av eiendommen. Du skal for eksempel ikke bekymre deg for om du kan åpne kjøkkenskapet for å se etter om det er fuktmerker.

På visningen møter du megler og andre potensielle kjøpere. Ofte er selger også tilstede. Møt opp når visningen starter slik at du har god tid.

Din undersøkelsesplikt

Husk å ta med og bruke behovsanalysen din.

Ta den tiden som er nødvendig for å se på alle rommene. Gå helt inn på rommene og få et overblikk. Er det nyoppusset? Er det slik du trodde da du så på bilder på nettet?

Har huset mørkeloft eller krypkjeller, så må du ta bryet med å gå inn dit og se.

Hvis det senere viser seg at det er noe galt med huset, så kan du miste rettigheter i enreklamasjonssak hvis du var slurvete med å se på eiendommen da du var på visningen.

Det du som kjøper har ansvar for å sette deg inn i er:

  • Husets areal. Dette står i prospektet.
  • Tomtestørrelse og hvor tomtegrensene ligger. Grensene må du spørre om.
  • Tilstand på vegger og tak.
  • Tilstanden på det elektriske anlegget. Det er vanskelig å få vite noe mer om dette enn det du kan spørre om. Mitt tips er minimum å se i sikringsskapet; Ser det ryddig og greit ut, eller ser det slurvete ut?
  • Vann og kloakk: Spør om det er offentlig eller privat anlegg. Om alt er i orden eller om det er feil i perioder.
  • Våtrom: Du må se ekstra grundig på alle våtrom i huset. Særlig grundig på baderom og kjøkken. Vær oppmerksom på dårlig lukt, som kan indikere at det kan være fuktskader. Hvis det er det, må du studere det som står i boligsalgsrapporten og evt. følge opp med spørsmål.Ikke glem vinduer og dører. Er vinduene gamle, punktert, eventuelt misfarget eller er de i orden?
  • Vinduer og dører: Ikke glem vinduer og dører. Er vinduene gamle, punktert, eventuelt misfarget eller er de i orden? Kjelleren er det stedet der det oftest kommer fuktskader hvis dreneringen er gammel. På loftet får du en indikasjon om hvordan det står til med taktekkingen. Undersøk, se og gjør opp din egen mening.
  • Kjelleren er det stedet der det oftest kommer fuktskader hvis dreneringen er gammel. På loftet får du en indikasjon om hvordan det står til med taktekkingen. Undersøk, se og gjør opp din egen mening.Du må se på det utvendige; Garasjen, boder, tomt og evt. fellesanlegg, hvis det er en leilighet.
  • Du må se på det utvendige; Garasjen, boder, tomt og evt. fellesanlegg, hvis det er en leilighet.
  • Hvordan er telemottaket? Er det kabel TV via bredbånd, via parabol eller hvor det nå er satt opp. Hva følger med boligenPå visningen må du heller ikke glemme å danne deg et bilde av støyforhold i boligen og trafikken rundt boligen. Gå ut på verandaen og lytt.
  • På visningen må du heller ikke glemme å danne deg et bilde av støyforhold i boligen og trafikken rundt boligen. Gå ut på verandaen og lytt.

Skriv gjerne ned disse tipsene jeg gir deg her på en liste, slik at du kan krysse av når du er ute på visningen.

Er det uvant å bedømme hus? Kanskje har du en slektning eller venn som kan være med deg og hjelpe deg å huske å bearbeide inntrykkene etter at du kommer hjem.

Kontakt forbrukerrådgiveren! Hvis du lurer på noe knyttet til ansvaret som boligselger, kan du ringe Forbrukerrådgiveren på telefon 4000 01 02 for gratis rådgivning om regelverket. Les mer om forbrukerrådgiveren for bolighandelen her!

Selgers ansvar

Når du leser media eller hører på ”gode råd” så får du lett inntrykk av at selger har større ansvar for feil og mangler ved eiendommen enn det som er realiteten.

En eiendom solgt as is (som den er) har i utgangspunktet ikke mangler med mindre selger

A )  har gitt feil opplysninger,
B ) har gitt manglende opplysninger
C )  eller dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det du kunne regne med.
Det skal svært mye til for at en brukt eiendom er i vesentlig dårligere stand enn du kunne regne med. Dommer har i flere tilfelle vist at mangler må være opptil 3-6 % av kjøpesummen, og det er som regel mye penger.

Prosentregning gir imidlertid ikke svar på hva som regnes som «i vesentlig dårligere stand». Dette er skjønnsmessige vurderinger og det oppstår ofte uenighet mellom kjøper og selger om hva som skal regnes som vesentlig. De sakene som er rettslig avgjort viser i noen tilfeller (nyere bolig med taklekkasje) at utbedringskostnadene ikke trenger å være så høye før kjøper får medhold. I andre tilfeller kan det hende at kjøper ikke får medhold selv om mangelen har stor verdi.

Les mer: Du kan lese mer om selgerens ansvar her!

 

Her er ditt ansvar slik det er beskrevet i avhendingslova:

Dette er (nesten) mitt eneste sitat direkte fra lovverket i hele boka, men dette er det nødvendig for deg å lese:

§ 3-10. Synfaring og anna forundersøking

(1) Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått.

(2) Har kjøparen før avtala vart inngått undersøkt eigedomen eller utan rimeleg grunn late vere å følgje ei oppmoding frå seljaren om undersøking, kan kjøparen heller ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen burde vorte kjent med ved undersøkinga. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

(3) Fyrste og andre ledd gjer inga innskrenking i § 3-7 om manglande opplysning om eigedomen.

Slik er språket i lovverket.

Det som står her er at du neppe vil vinne en reklamasjonssak mot selger for noe du så eller burde se på visningen.

Ditt eget ansvar for å oppdage feil eller mangler er større enn mange er klar over. Derfor bør du være grundig på visningen.

 

LES MER: Her finner du full sjekkliste for visningen

 

Dette bør du se etter

Du skal nå gjennomføre det som kanskje er vanskeligst i hele kjøpsprosessen; å bedømme om dette er riktig bolig. Det finnes en rekke gode tips og mange lister over hva du må se etter på visning.

Men, det er ikke så lett å bedømme et hus for de som ikke er bygningsingeniører eller på annen måte svært erfarne med dette. Derfor håper jeg at du har gjort hjemmeleksen grundig ved å studere opplysninger i prospekt, boligsalgsrapport eller takst.

Dersom det er mange på visningen, så blir det enda vanskeligere og tenke klart.

Det er lett for at du blir for mye opptatt av hvem du konkurrerer med og at det går utover det du skal gjøre: Bedømme boligen. Glem de andre; konsentrer deg.

Her får du sjekkliste for visningen. Det er ikke til å unngå at slike lister viser til tekniske forhold som det kan være vanskelig for deg å bedømme. Bruk listen slik:

  1. Som rettesnor når du leser gjennom boligsalgsrapporten, taksten og prospektet for å se om det er spesielle forhold du bør spørre om på visningen.
  2. Som huskeliste for å lete etter forhold du bør spørre eksperter om (megler, jurist, takstmann, ingeniør)
  3. Som huskeliste når du er på selve visningen.

Men, på visningen vil jeg at du skal konsentrere deg mest om det du selv kan mestre:

Nemlig å finne ut om dette er den riktige boligen for deg.

Jeg stiller deg derfor noen viktige kontrollspørsmål om den boligen du nå er på visning i:

  • Er dette den bokvaliteten du ønsker?
  • Har boligen den tekniske kvaliteten du ønsker?
  • Har boligen den beliggenheten du ønsker?
  • Har boligen det innholdet du ønsker?
  • Altså, stemmer det hele med din egen behovsanalyse?
  • Og kanskje aller viktigst: Stemmer dette med magefølelsen?

Bokvalitet

Dette er et subjektivt begrep. Det er du som gjennom din grundige behovsanalyse må sette ord på hva du ønsker av bokvalitet, også det som er minstekravet.

Her kommer noen tips du kan bygge videre på:

  • Utsikt
  • Solforhold på dagtid, ettermiddag og kveld
  • Beliggenhet i gata
  • Etasje i gården
  • Restaurant i 1. etasje med røyk og støy?
  • Heis – sier litt om hvem leiligheten er attraktiv for ved senere salg
  • Trafikkstøy – ta en tur i rushtiden
  • Pen, velstelt gård?
  • Veldrevet borettslag eller eierseksjonssameie – vedtekter, budsjett og regnskap er ofte avslørende
  • Sentrallås med telefon?
  • Føles området trygt?
  • Er innredningen rasjonell og riktig for deg?
  • Er baderom og kjøkken gode rom?

Teknisk kvalitet

Dersom du ikke er ingeniør eller har betydelig med erfaring, er det ikke lett å bedømme boligens tekniske kvalitet selv. Det du kan gjøre er å lese boligsalgsrapporten grundig. I denne graderes bygningsdelene i karakterer (tilstandsgrad) fra 1 til 3. Det er gitt en forklaring på dette i boligsalgsrapporten. Boligsalgsrapporten gir også en pekepinn på forventet levetid for bygningsdelene.

Slik beskrives karakterene i boligsalgsrapporten:
– Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer
– Tilstandsgrad 1: Svake symptomer
– Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer
– Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt)

Tilstandsgrad 0 inntas ikke i rapporten, det vil si at det gis ikke noen beskrivelse på forhold der det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser.

Eksempel:

  • Badet har tilstandsgrad 3 og det er 15 år siden siste renovering. Konsekvens: Du må regne med full renovering i løpet av meget kort tid. En betydelig kostnad venter.
  • Taket har tilstandsgrad 2. Det er pappshingel og 10 år gammelt. Du kan forvente (håpe) at taket kan vare i 10 år til.
  • Dreneringen er 15 år gammel og har tilstandsgrad 2. Du kan forvente at denne må legges om i løpet av de neste 10 til 15 årene, kanskje før.

Konkret eksempel fra en boligsalgsrapport på eiendom jeg kjenner: (Sitat i «» og kursiv)

«Vinduer
Beskrivelse: Trevinduer med rammer av furu med malt overflate innvendig og utvendig. To-lags isolerglass. Påkostninger: Vinduer er stemplet med produksjonsår 1981. Glass i stort stuevindu senere byttet, men det er ikke stemplet med produksjonsår.

Vurderinger: Vinduer vurdert til tilstandsgrad 1.

Det ble ikke registrert forhold av negativ karakter utover normal elde, slitasje. Det var imidlertid mørkt under befaringen og derav vanskelig å vurdere eventuelle tegn på punkteringer i glassene. Normal levetid før punkteringer oppstår er 15-25 år. De fleste isolerglassene har derav oppnådd alder hvor punkteringer kan oppstå.

Glass vurderes til TG 2

Levetider: Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 – 8 år.
Normal tid før utskifting av trevindu er 20 – 60 år.»

Det som står her er:

1   Vinduene må byttes i løpet av relativt kort tid. Vinduene er fra 1981. Selv om tilstandsgraden er vurdert til 1 så sier levetidsberegningen at vinduene normalt varer mellom 20 og 60 år. I 2014 er disse vinduene 33 år gamle.

2   I tillegg er tilstandsgraden for glassrutene 2 – middels kraftige symptomer. Videre sier ingeniøren at det var mørkt på besiktigelsestidspunktet slik at eventuelle punkteringer av vinduene var vanskelig å se. Punkteringer betyr at isolasjonsevnen er dårligere. Det gir også «lite pene» vinduer.

Altså: Når du vurderer hvor mye du skal by: Sett av penger til å bytte vinduer.

Tips:
Selv om ingeniørene gjør sitt beste for å beskrive boligene på beste måte, så er dette språket teknisk. Det er ikke lett å lese og dermed ikke lett å forstå dersom du ikke har erfaring. Be noen som har erfaring om hjelp til å lese boligsalgsrapporten.

Behovsanalyse

Når du har med deg din egen behovsanalyse på visning, vil du merke at det er mye lettere å se etter de riktige tingene. Du lar deg ikke så lett stresse av alle de andre. Du har studert boligsalgsrapporten på forhånd, og er en kvalifisert boligjeger.

Den viktige magefølelsen

Stemmer ikke magefølelsen for boligen så er det kanskje like greit, på en høflig måte, å avslutte visningen. Dette blir likevel ikke din bolig.

Tips: Gjennom min lange karriere som megler har jeg møtt mange kjøpere som har blitt lei og sliten av mange visninger og mislykkede budprosesser. Det er slitsomt å finne riktig bolig. Noen av disse har i desperasjon kjøpt bolig uten å legge avgjørende vekt på magefølelsen. Det har mange angret på.
Glem heller ikke boder, garasje og tomt.
Når du er på visning må du heller ikke glemme boder, loft, kjeller, garasje og tomt. Dette er sentrale deler av den samlede bokvaliteten din.

Lommelykt og klinkekule

Ta med egen lommelykt. Denne trenger du for å se på eventuell krypkjeller, mørkeloft og andre rom som kan være dårlig belyst.

Mange har en klinkekule i lommen som kan legges diskré på gulvet for å se om det er i vater.

Våtrom

Vær særlig oppmerksom på å se etter skader på våtrom. Det er på kjøkken, bad og vaskerom at de dyre skadene som regel oppstår. Det er dessverre vanlig at det oppstår skader på relativt nye hus (10-15 år) slik at dersom er bad er 15 år og ikke renovert, så er det klart i risikosonen.

Jeg forutsetter nå at du har studert prospekt og bilag så grundig som beskrevet tidligere, og minner nok en gang på det ansvaret du har som kjøper etter avhendingslova.

Derfor, spør og grav både hos megler og hos selger hvis det er noe du ikke forstår eller ikke finner svar på.

Tips: Ha med notatblokk og noter deg de svarene du får. Kanskje kommer det frem opplysninger du ikke fant i prospektet. Skriv disse ned og gi klar beskjed dersom du ønsker at disse skal spesifiseres i kjøpekontrakten. Uansett bør du bekrefte slike tilleggsopplysninger pr e-post til megler før du byr, og be om at megler innhenter skriftlig bekreftelse fra selger om at tilleggsopplysningen stemmer.

Eksempel:
Dreneringen er 15 år gammel. Det ser tørt ut i kjeller og det lukter ikke mugg. Selger sier at dreneringen er tett. Send e-post og be om at selger skriftlig bekrefter at han ikke har registrert lekkasjer i dreneringen og at hans utsagn på visning om at den er tett, er korrekt.
Taket er 20 år gammelt. Det har karakter 3 i boligsalgsrapporten på grunn av levetidsbetraktningen. På visningen sier selger at han ikke har merket noen lekkasjer. Send e-post.

Selger har opplysningsplikt som beskrevet i avhendingsloven, men behøver ikke spesifikt å informere om forhold du selv bør se.

Megler har plikt etter eiendomsmeglingsloven til å ivareta også dine interesser i handelen (bortsett fra når det gjelder pris, her er megler forpliktet til å arbeide for best mulig pris for selger).

Tips:
For at selgers og meglers opplysningsplikt skal ”utvide seg”, må selger og megler forstår at et forhold er av særlig betydning for om du kjøper eiendommen eller ikke.

Det kan derfor være smart å stille noen spørsmål til selger og megler som en invitasjon til å gi deg best mulig informasjon. Husk å notere svarene. Og som ovenfor: Send e-post i ettertid for å bekrefte at du har skjønt det riktig.

 

Eksempel på smarte spørsmål til selger:

  • Er det skader på huset?
  • Er naboskapet ok og uten ”krangel eller negative forhold du skulle visst litt om der..?”
  • Er du kjent med at det planlegges omreguleringer som ikke er vedtatt?
  • Har noen av naboene sendt nabovarsel om planlagte byggeprosjekt?
  • Er det lytt i leiligheten?
  • Er det elektriske anlegget i orden og stort nok?
  • Er det vanninntrenging i sterk vind eller regn?
  • Er det lekkasjer i boligen, på mur, rundt vindu eller på tak?
  • Årlig strømforbruk hvis dette ikke står i prospektet?
  • Sol-forhold, når kommer solen om morgenen og når går den ned? (unødvendig hvis du har «appen» på din smarttelefon hvor du selv ser dette)
  • Er det spesielle avtaler med naboer som ikke er tinglyst?
  • Eksempel på smarte spørsmål til megler
  • Er boligen lovlig bygd og er alle rom byggemeldt?
  • Er prisen som forlanges i samsvar med meglerens egen vurdering av riktig markedspris eller er den over?
  • Er megleren kjent med spesielle forhold ved boligen eller i nabolaget du som kjøper bør vite om?
  • Er det spesielle forhold i prospektet eller bilagene det er viktig at du som kjøper er særlig oppmerksom på?
  • Er tomtegrensene i orden eller er noe uavklart?
  • Hva mener du som megler om reguleringsplanene i området?

Etter visningen

Umiddelbart etter visningen bør du oppsummere inntrykkene og sammenligne med den behovsanalysen vi tidligere er enige om at du har utarbeidet. Er dette riktig hus? Skal du legge inn bud?

LES NESTE: Hold hodet kaldt i budrunden

LES FORRIGE: Dette må du forberede deg på før visningen

, , , ,

Velg eiendomsmegler

Til oversikten

Hva gikk boligen for?

Til oversikten

Spør forbrukerrådgiveren

Spør nå

Spør forbrukerrådgiveren! Spørsmål om bolighandel? Spør forbrukerrådgiveren i Norges Eiendomsmeglerforbund.