Kjøpekontrakt og betaling

Av: Peder Normann Raknes  |  29. mars 2016

Boligbud 10: Vær nøye med å følge opp formalitetene når kontrakten skal skrives.

Kontraktsmøtet

Etter at du har fått akseptert budet ditt får du normalt tilsendt utkast til kjøpekontrakt med tidspunkt for kontraktsmøte.

Dersom du mot formodning ikke får det, ring megler å be om å få kontrakten oversendt til gjennomlesning før selve kontraktsmøtet.

Kontraktsmøtet avholdes vanligvis på eiendomsmeglerens kontor. Som regel er både selger og kjøper tilstede.

I løpet av dette møtet blir kontrakten gjennomgått. Megleren vil fortelle om, og legge vekt på, det som er de viktigste punktene i kontrakten.

Tips:
Ikke nøl med å spørre. Det er uunngåelig at en kontrakt inneholder ”fremmedord” og henvisninger til lover og regler. Du har et selvstendig ansvar for å forstå hva dette dreier seg om. Det er ikke dumt å spørre. Ingen forventer at du skal kunne alt om innholdet i kontrakten.

Megleren blir bare glad for spørsmål, det bidrar til å lette jobben med å sørge for at både selger og kjøper forstår hva kontrakten innebærer.

I de aller fleste tilfellene er kontrakten en standardkontrakt. Norges Eiendomsmeglerforbund diskuterer jevnlig med andre bransjeaktører og myndighetsorganer hva en standard kontrakt skal inneholde. Finanstilsynet er også vel kjent med hva som er meglerstandardene.

Les også: Hva skjer på overtagelsen av boligen?

Det er 4 hovedtyper kontrakter:

1 Bruktbolig: Avhendingslova med as is bestemmelse
2 Bruktbolig: Avhendingslova uten as is bestemmelse
3 Ny bolig, helt ferdig: Avhendingslova uten as is bestemmelse
4 Ny bolig, under oppføring: Bustadoppføringslova

Allerede i salgsprospektet skal det gis opplysninger om hvilke kontrakt som skal brukes.

Bruktbolig as is

Kjøp av brukt bolig as is betyr på norsk at du kjøper boligen som den er. I prinsippet kan boligen da ikke ha feil eller mangler, du kjøper den jo slik den er. At du ikke skal ha noen muligheter til å reklamere mot selger dersom det er mangler du ikke kunne oppdage, er likevel for strengt. Avhendingslova har derfor bestemmelser om at selger likevel kan ha ansvar for mangler i tre tilfeller:

1 Mangelfulle opplysninger
Mangelfulle opplysninger betyr at du ikke har fått opplysninger om forhold ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til.

Dette gjelder kun opplysninger du hadde grunn til å regne med å få og i de tilfellene man kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt.

2 Uriktige opplysninger
Når selger har gitt deg uriktige opplysninger om eiendommen. Uriktige opplysninger kan være gitt direkte eller gjennom annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring.

Det kreves også at man kan gå ut fra at uriktige opplysningene har virket inn på avtalen.

Dette er grunnen til at jeg under kapittelet om visning har tipset deg om noen smarte spørsmål til selger og megler. Og om at du må notere svarene. Ved å spørre, bevisstgjør du selger på at forholdet du spør om vil virke inn på avtalen.

Du kan også reklamere (se eget kapittel) dersom det viser seg at eiendommens tomt har et vesentlig mindre areal enn det som er opplyst.

3 Eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med

Den siste muligheten du har for å kunne reklamere på mangler er når eiendommen er ivesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Dette er komplisert juss. Du må regne med at for å vinne frem i retten med en reklamasjon på at eiendommen er i vesentlig dårligere stand, så må verdien av skaden kanskje være 3-6 % av kjøpesummen, beroende på en skjønnsmessig vurdering i den konkrete saken, der huset alder og type feil blir tillagt vekt.

Ditt eget ansvar for å undersøke er altså stort. I de aller fleste tilfeller selges bruktbolig med as is klausul.

Brukt bolig uten as is

Hovedforskjellen på kjøpekontrakt med og uten as is, er at uten denne klausulen, er det noen flere forhold som kan utgjøre en mangel.

Slik praksisen i markedet har blitt kan du ikke forvente at du kan unngå as is klausulen nå du kjøper vanlig brukthus.

Ny bolig helt ferdig uten as is

Det er mulig for entreprenører å selge nyoppførte boliger etter bestemmelsene i avhendingslova dersom boligen og utearealet er helt ferdig på kjøpstidspunktet (når budet aksepteres).

Noen entreprenører foretrekker denne salgsformen fordi at ved bruk av avhendingslova så slipper de alle garantistillelser som er nødvendige etter bustadoppføringslova.

Merk deg at det ikke er lov å selge helt ferdig ny bolig as is etter avhendingslova, dersom boligen er under ett år gammel.

Ny bolig ikke ferdig – bustadoppføringslova

Dersom du kjøper ny bolig (eller fritidseiendom) som ikke er ferdig oppført så skal handelen reguleres av bustadoppføringslova. Dette er ufravikelige bestemmelser og gir deg vesentlig bedre rettigheter enn bestemmelsene i avhendingslova gjør. Det er også nødvendig fordi du i dette tilfellet jo kjøper en bolig du ikke kan besiktige i ferdigstilt stand.

Hovedfordelen er at du skal ha bankgaranti for 5 % av kjøpesummen i 5 år etter overtagelse, som sikkerhet for at entreprenøren oppfyller sine forpliktelser etter lova og etter kjøpekontrakten.

Dersom du må betale forskudd på kjøpesummen (alt som betales før du har overtatt boligenog fått tinglyst skjøte er forskudd) skal det i tillegg stilles bankgaranti for dette beløpet.

Bustadoppføringslova gjelder også ved kjøp av andelsboliger.

Hold deg oppdatert på bolignytt! - Få tilsendt nyhetsbrev fra Bolig360!

Vi sender nyhetsbrev en gang i uken. Adressene brukes bare av Bolig360 til distribusjon av nyhetsbrevet. Det vil forekomme reklame i nyhetsbrevet, men det er ingen deling av personlig informasjon med annonsørene.

Andre dokumenter

Det kan også være mange andre dokumenter du må underskrive i tillegg til selve kjøpekontrakten. Disse blir presentert og forklart av megleren.

Egenerklæringsskjema for konsesjonsfrihet til kommunen må i mange tilfeller underskrives.

Er det selveierleilighet du kjøper må du erklære i skjøtet på at du ikke kjøper mer enn to seksjoner.

Nok en gang: Ikke nøl med å spørre megleren om hva dokumentet gjelder og hva din underskrift konkret betyr.

I banken, før eller etter kontraktsmøtet, skal du underskrive lånedokumentene (gjeldsbrev, utbetalingsfullmakt og pantobligasjon).

Flyttemelding

Myndighetene skal ha flyttemelding.

I løpet av kontraktsmøtet vil en dyktig megler gi deg god informasjon om hva du må gjøre i forbindelse med flytting. De flinkeste meglerne vil gi deg en detaljert skriftlig oversikt over hva du skal gjøre. De har gjerne flyttemelding og skjema for adresseendring klare til deg.

Kan du ikke møte til kontraktsmøtet må du være forberedt på å bruke postveien frem og tilbake med kontrakten.

Tips: Dra på kontraktsmøtet selv om det skulle koste deg en flytur. Det skal gis mye nyttig informasjon på dette møtet.

Boligforsikring

Du må forsikre den boligen du kjøper senest fra og med overtagelsesdagen. Det vanlige er å dekke en fullverdig kaskoforsikring som dekker alle forhold som kan skje, brann, innbrudd, vannskade og lignende.

Du må sette deg grundig inn i forsikringsavtalen og sørge for at du forstår hvilken dekning du har. Hos forsikringsselskapet skal du få en forsikringsavtale og forsikringsbevis.

Det er svært viktig for deg at du innhenter forsikringsbevis slik at du har skriftlig bekreftelse for at boligen er forsikret før overtagelsesdagen.

Les også: Hvilke forsikringer trenger man?

Mange eierseksjoner og andelsleiligheter har fellesforsikring som er dekket av sameiet/borettslaget. Forsikre deg om at det er tilfellet for den boligen du kjøper. Be om å få dette skriftlig dersom det ikke går klart frem av bilagene til salgsprospektet.

Innboforsikring er du nok kjent med før du kjøper bolig.

Tips:
Lage liste og ta foto over alt inventar. Litt jobb, men akk så nyttig etter innbrudd eller brann.

Se vår store oversikt over eiendomsmeglere nær der du bor. Alle eiendomsmeglerne i oversikten er medlemmer av Norges Eiendomsmeglerforbund. Se mer her!

Boligkjøperforsikring og eierskifteforsikring

I prospektet finner du også opplysning om eieren har tegnet eierskifteforsikring (boligselgerforsikring) eller ikke.

Senest på kontraktsmøte må du ta stilling til om du vil tegne boligkjøperforsikring. Denne forsikringen hjelper deg hvis du senere skal reklamere med krav mot selger eller selgers eierskifteforsikring.

Men NB: Eierskifteforsikring betyr ikke at alt er i orden med boligen.

Eierskifteforsikring er selgers forsikring mot krav fra deg som kjøper som følge av skjulte feil eller mangler, manglende opplysninger eller at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn du kunne forvente.

Etter min mening er det en fordel for deg at selger har dekket eierskifteforsikring.

Fordelen er at dersom det er du må reklamere på en mangel og får medhold, så har forsikringsselskapet penger. Det hjelper ikke å få medhold mot en selger som kanskje ikke ersøkegod.

Innvendingen kan være at du i tilfelle du må reklamere, må slåss mot et profesjonelt forsikringsselskap med alle sine advokater.

Boligkjøperforsikringen skal bistå deg dersom du må reklamere mot selger og eierskifteforsikringen. Tegner du boligkjøperforsikring, slipper du personlig å slåss mot selgerens forsikringsselskap. Det gjør ditt forsikringsselskap. Med alle sine advokater.

, ,

Velg eiendomsmegler

Til oversikten

Hva gikk boligen for?

Til oversikten

Spør forbrukerrådgiveren

Spør nå

Spør forbrukerrådgiveren! Spørsmål om bolighandel? Spør forbrukerrådgiveren i Norges Eiendomsmeglerforbund.